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多國(guó)嚴(yán)控“二套房”
不僅英國(guó)、韓國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控備受爭(zhēng)議，許多國(guó)家近年都為房地產(chǎn)調(diào)控絞盡腦汁：如何能讓房地產(chǎn)業(yè)既能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又不會(huì)使房?jī)r(jià)過快上漲？英國(guó)皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅賓遜對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者說，各國(guó)在調(diào)控房地產(chǎn)問題上，思路基本一致，就是從幾個(gè)方面同時(shí)入手，一方面大力推行廉租房制度，但與此同時(shí)對(duì)多套房或擁有空余房間的房產(chǎn)所有者征收重稅。
實(shí)際上，在許多國(guó)家，通過各種房地產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是對(duì)多套房征稅不僅成為保證社會(huì)收入均衡的調(diào)節(jié)器，而且已成為地方政府收入的主要來源。如美國(guó)，房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的50%-80%。其中郡縣、城市和學(xué)區(qū)三者收取的房地產(chǎn)稅比例為1∶1∶5。特別是對(duì)于設(shè)置公立學(xué)校的城市學(xué)區(qū)來說，從添置操場(chǎng)上的運(yùn)動(dòng)器械，到支付校車的龐大開支，從為教師發(fā)放工資和福利，到為低收入學(xué)生免費(fèi)提供營(yíng)養(yǎng)午餐，每年的開銷基本上都是從房產(chǎn)稅收入中支取。而加拿大許多城市，包括市政交通、衛(wèi)生環(huán)保、教育投資等許多屬于市一級(jí)的公共投資開支項(xiàng)目，其經(jīng)費(fèi)也幾乎全部來自房地產(chǎn)稅收，因此每逢軌道交通上馬或承辦大型運(yùn)動(dòng)會(huì)之類活動(dòng)等需花大錢的項(xiàng)目時(shí)，當(dāng)?shù)厝硕紩?huì)擔(dān)心“又要漲房地產(chǎn)稅了”。
德國(guó)有8000多萬人，住房有4000多萬套，平均2人一套。德國(guó)政府給自買自住的居民解決低息貸款，以便讓所有中低收入家庭都能買得起房，同時(shí)各州還有“住房購買資助計(jì)劃”。但對(duì)于居民擁有第二套或多套住房，德國(guó)卻嚴(yán)格限制。 德國(guó)專門設(shè)有“第二住宅稅”，該稅收最早源于1972年。對(duì)于有“第二住宅”的居民，這套房不僅要繳房產(chǎn)稅等稅收，也要多繳9%左右的“第二住宅稅”，而且得不到任何補(bǔ)助。
與西方國(guó)家相比，亞洲國(guó)家對(duì)多套房征收重稅只是近些年房?jī)r(jià)上漲過快之后出現(xiàn)的。自2009年以來，新加坡房?jī)r(jià)飆升，僅2012年下半年就上漲了20%左右。為此，新加坡政府1月11日宣布第七輪房地產(chǎn)市場(chǎng)“降溫”措施。其主要內(nèi)容是將外國(guó)買家的額外買方印花稅稅率從10%增加至15%;購買第二套房的新加坡公民支付7%的額外買方印花稅。此外，新政策還提高購買第二套住房的貸款首付比例。
在韓國(guó)，前幾年房地產(chǎn)價(jià)格平均每年以超過10%的速度增長(zhǎng)，首爾地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲速度超出人們的想象。2006年一年，首爾平均房?jī)r(jià)上漲就達(dá)到19.2%，首爾江南地區(qū)的房?jī)r(jià)更是平均上漲達(dá)到25.9%。為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，韓國(guó)政府用財(cái)產(chǎn)稅、綜合不動(dòng)產(chǎn)稅以及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅進(jìn)行調(diào)控。根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)定，擁有一棟住宅的家庭在出售房屋時(shí)所得稅率為6%-38%，而擁有2棟住宅者出售房屋的所得稅稅率則增加為50%，擁有3棟以上房屋者出售房屋的所得稅稅率增加到60%。此后，韓國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象得到很好控制，房?jī)r(jià)也基本穩(wěn)定。
“有房民主”與“無房一族”
“房子是英國(guó)人的夢(mèng)。俗話稱，家是英國(guó)人的城堡，‘有房民主’是英國(guó)的驕傲。大多數(shù)人有房會(huì)讓英國(guó)相對(duì)來說更穩(wěn)定、更和平，因?yàn)橛蟹孔逑鄬?duì)于國(guó)家，就像股東相對(duì)于公司一樣，兩者的前途和命運(yùn)息息相關(guān)。”英國(guó)廣播公司(BBC)網(wǎng)站這樣描述英國(guó)人的“住房夢(mèng)”。不過，越來越多英國(guó)人發(fā)現(xiàn)，這個(gè)“夢(mèng)”可能最終只是一個(gè)夢(mèng)。英國(guó)最大的住房抵押貸款機(jī)構(gòu)哈利法克斯不久前對(duì)8000名年齡在20歲-45歲之間青年調(diào)查的結(jié)果顯示，77%的人希望未來能買房，但64%的人說，買房的可能性為零。
英國(guó)皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅賓遜對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者說，由于調(diào)控措施往往是把雙刃劍，所以常常會(huì)產(chǎn)生各種自相矛盾的后果。比如英國(guó)政府這次“臥室稅”政策針對(duì)的主要目標(biāo)人群是居住兩居或者三居室的單身人士，讓他們搬入單身公寓為其他家庭讓路。這不僅對(duì)解決政府財(cái)政赤字有利，還對(duì)緩解住房短缺有幫助。但問題是，國(guó)家財(cái)政虧空嚴(yán)重，推行小面積社會(huì)保障房的力度因此不得不放緩，甚至還限制低收入者的居住條件，因而引起反彈。此外，由于宣布“臥室稅”的當(dāng)天，英國(guó)政府將“富人稅”的稅率從50%下降到45%，這讓民眾更加認(rèn)定房產(chǎn)調(diào)控政策針對(duì)窮人，引發(fā)大規(guī)?？棺h也是必然的。
“此次韓國(guó)房地產(chǎn)新政將焦點(diǎn)放在恢復(fù)房地產(chǎn)景氣上，卻存在忽視無房百姓和家庭的住房解決問題。”韓國(guó)《京鄉(xiāng)新聞》稱，韓國(guó)房地產(chǎn)新政廢除對(duì)多住宅家庭出售房屋累計(jì)征收轉(zhuǎn)讓所得稅的規(guī)定值得商榷。在韓國(guó)，住宅與家庭的比例已超過1:1，但實(shí)際上擁有自己住宅的家庭只有54%，這說明很多韓國(guó)富人擁有多套住宅。現(xiàn)在新政免除多住宅家庭的所得稅累進(jìn)制度，實(shí)際上就是縱容富人進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)。
政府應(yīng)站在市場(chǎng)和社會(huì)中間
國(guó)務(wù)院發(fā)展中心研究員丁一凡7日在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)在世界上被當(dāng)成兩種東西：一個(gè)是“公共產(chǎn)品”，即政府提供給居民居住的不動(dòng)產(chǎn)，保持它的居住屬性。另外一個(gè)就是把房地產(chǎn)當(dāng)做拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的支柱，每到經(jīng)濟(jì)疲軟，就給房地產(chǎn)行業(yè)下猛藥。而民眾在沒有更多投資渠道的情況下，把房地產(chǎn)當(dāng)做暴富的機(jī)會(huì)。在很多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都出現(xiàn)過問題，并且20多年來房地產(chǎn)泡沫波動(dòng)的周期性越來越短。美國(guó)很多次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，包括上世紀(jì)初的大蕭條，都和房地產(chǎn)的泡沫化脫不了干系。
丁一凡說，房地產(chǎn)調(diào)控往往有兩面性，無論是漲是跌，都會(huì)引發(fā)社會(huì)怨言。在中國(guó)有“居者有其屋”的夢(mèng)，西方也有“有房民主”。其實(shí)，房地產(chǎn)和醫(yī)保、教育、社保都更應(yīng)屬于社會(huì)領(lǐng)域，政府所要做的就是要保護(hù)社會(huì)，維持這些領(lǐng)域的社會(huì)屬性，加大公共產(chǎn)品的供給，讓這些領(lǐng)域成為社會(huì)的穩(wěn)定器。
丁一凡認(rèn)為，越來越多的國(guó)家都意識(shí)到了房地產(chǎn)的社會(huì)屬性。它們?cè)诳焖侔l(fā)展的階段更注重社會(huì)性住房的供給，并不是完全用市場(chǎng)方式對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)。他們的城市化伴隨著社會(huì)性住房的建設(shè)，在法國(guó)和英國(guó)都可以看到政府建造的很多政府補(bǔ)貼的保障房。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府作為市場(chǎng)和社會(huì)的中間人，應(yīng)該在房地產(chǎn)問題上站在偏弱的社會(huì)群體一邊，注重公平和合理。同時(shí)，面對(duì)市場(chǎng)的滲透力，政府應(yīng)該疏堵結(jié)合，既要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，也要提供更多投資渠道。
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